2023 年第一季度，保利发展实现销售额 1138 亿元，成为唯一一家销售额超千亿的房企 ( 中指研究院数据 ) 。从前三个月的势头来看，在去年实现 " 进三 " 的基础上，其今年 " 争一 " 是大概率的事。

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不过，在 4 月 4 日的 2022 年度业绩说明会上，保利发展管理层均避免提及 " 进三争一 " 的目标，公司董事长刘平在提及公司今年目标时也只是说，"2023 年将继续不断做强做大自身，以央企高度的责任感做好房子、好服务，为实现公司高质量发展不断奋进。"

实际上，今年低调进取之时，保利发展还是想 " 赌一把 "，有选择性地稳定投资力度。

2022 年，保利发展新拓展了 91 个项目，总地价为 1613 亿元。据中指研究院榜单，去年该公司权益拿地金额及权益拿地面积分别位列行业第 3、第 2 名。

尤其是去年下半年来，保利发展抓住土地市场竞争趋缓的机会，新拓展项目总地价金额 1007 亿元，占全年比重的 62%，为后续结转利润打下基础。

2023 年第一季度，保利发展权益拿地金额为 92 亿元，仅次于同样在 " 竞速 " 的华润置地 ( 103 亿元 ) ，位列榜单第二。

体现在公司经营计划上，该公司在年报中表示，今年公司计划完成房地产及相关产业直接投资 3510 亿元，计划新开工面积 2000 万平方米，计划竣工面积 4450 万平方米。 其计划投资额度相较 2022 年的 3650 亿元有所下降，但总体相当。

在市场下行期仍然保持了稳定的拿地节奏，是保利发展的资金底气。截至去年末，其拥有账面资金 1765 亿元；年内经营活动产生的现金流量净额为 74.22 亿元，连续 5 年为正。

而凭借央企背景和稳健的财务基本面，保利去年累计发行公司债 113 亿元、中期票据 150 亿元，合计规模同比增长 40.72%，进一步为公司增加了流动性，带来投资的可能；发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本仅为 2.88%。

" 公司储备好充裕资金，密切关注形势变化，随时调整优化拿地策略。" 保利发展财务总监王一夫在业绩会上表示。

保利发展公司总经理周东利也表示，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。

保利发展的投资有选择性地流向了其深耕的 38 个城市，去年新获取的 91 个项目中，重点布局的 38 城拓展金额占比达 98%。

近年来，保利发展不断加大对重点核心城市的深耕，在重点布局的 38 城货量储备保持在 75% 以上，以谋求业绩的稳定性。据克而瑞统计，2022 年该公司在一线城市新增土储建筑面积占比为 23.3%，上年同期则仅为 2.6%。

" 公司将继续坚持核心区域聚焦战略，重点投资基本面好的城市，同时关注其他城市土地市场的结构性机会。" 王一夫在业绩会上表示。

得益于近年来对核心城市的深耕，保利发展 2022 年的销售降幅优于行业平均水平，实现销售签约面积 2747.95 万平方米，同比下降 17.55%；实现销售签约金额 4573.01 亿元，同比下降 14.51%；销售额升至行业第二名，重点布局的 38 城销售贡献为 86%，同比提升 8 个百分点。

营收及利润方面，2022 年，保利发展营收同比微降 1.37% 至 2810 亿元，归母净利润同比减少 33.01% 至 183.47 亿元。

针对利润下滑，公司在年报中解释称，主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。2022 年，其毛利率为 22.01%，同比下降 4.79 个百分点；实现投资收益 42.01 亿元，同比下降 32.36%。

随着去年下半年来保利发展抓住土地市场机会 " 捡漏 "，未来几年公司毛利率水平有望改善。

针对 2023 年市场形势，刘平表示，今年以来，受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用，销售市场出现回暖，但市场复苏情况仍需进一步观察，行业正处在由 " 规模扩张 " 转向 " 高质量发展 " 的关键时期。

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